Constructing a house price index for Saudi Arabia بناء مؤشر عقاري سكني في المملكة العربية السعودية
المهتمين بالقطاع العقاري يشاهدون التحولات الحديثة وغير المسبوقة في السوق العقاري السعودي والتي حصلت في السنوات القليلة الماضية، والنقلة النوعية في الخدمات والبرامج والمبادرات التي نتج عنها هذه المنجزات والمكتسبات في موضوع الإسكان.
المؤشرات الحالية غير قادرة على مواكبة هذه التحولات السريعة في قياس التغير في تحركات الأسعار بشكل دقيق في الوقت المناسب، والسبب أن هذه القياسات والمؤشرات السعرية تستخدم طرق (المتوسطات الحسابية) التي تقل فاعلية قياساتها عند الانتقال من الأساس السنوي إلى الأساس الربعي والشهري.
فالمتوسط الحسابي رياضياً يقسم مجموع العينة على عددها، وبالتالي يتجاهل أهم خاصية تتميز بها الأصول العقارية وهي خاصية التفرد والتباين (Heterogeneity). مما يعني بالضرورة أن هذه المتوسطات السعرية تجمع الصفقات العقارية في وعاء واحد لحساب المتوسط وتعاملها كما لو أنها تحمل نفس المواصفات، بمعنى أنها تفترض بشكل غير صحيح أن هذه المواصفات المختلفة والمميزة غير مهمة ولا تؤثر على السعر النهائي للمنتج العقاري.
لذلك أثبتت الأبحاث العلمية على عدم فاعلية هذه القياسات والمؤشرات التي تستخدم طرق المتوسطات السعرية وأنها تقدم نتائج: متحيزة (Selection bias)، غير دقيقة (Misleading estimates)، تتأثر بالتغير في تركيبة الصفقات من فترة إلى فترة (Compositional Effects)، وتقدم تقديرات عالية التشويش (Noisy Estimates). خصوصاً على مستوى القياسات الشهرية والربعية.
قياس التغير في أسعار العقارات مهم للاقتصاد، خصوصا أن هذه الأسعار تؤثر بشكل مباشر على قناة الإنفاق الاستهلاكي. بالإضافة إلى أن جزء كبير من ثروات الأفراد موجودة في الأصول العقارية، حيث تشير بعض الدراسات إلى أن نسبة 50% من ثروات العالم موجودة في الأصول والأسواق العقارية. أيضاً العقار عبارة عن سلة من السلع الأساسية Commodities التي يمكن من خلاها قياس التغير في أسعار العقارات للتعرف على التضخم بشكل عام كأحد المؤشرات الاقتصادية المهمة في الاقتصاد. من هنا تأتي أهمية العناية بتطوير القياسات والمؤشرات السعرية بنفس التقنيات المستخدمة في الدول المتقدمة والتي تخدم هذا القطاع الحيوي الذي يحظى باهتمام فائق من القيادة الرشيدة.
هذه الدراسة العلمية المنشورة في أحد المجلات العلمية المتميزة في الأبحاث العقارية قدمت لأول مرة على مستوى السوق العقاري في المملكة، المؤشرات العقارية المتطورة والتي راعت في قياساتها استخدام الأساليب الإحصائية التي تراعي خاصية التفرد والتباين التي تمتاز بها الأصول العقارية. حيث استخدمت نفس التقنيات الموجودة في مؤشر Case-Shiller للعقارات السكنية الأمريكية.
الأصول العقارية متفردة وتختلف عن بقية الأصول المالية الأخرى (Heterogeneity)، فكل عقار عبارة عن بصمة عقارية خاصة بمواصفات مختلفة (الموقع، عمر العقار، المساحة، عدد الشوارع، الواجهة، جودة التشطيبات، الخ) تحدد سعر كل عقار على حدة .
ولمراعاة هذا التفرد من المهم أن يكون التعامل معها بطريقة مختلفة عن بقية الأصول المالية الأخرى سواء كان في قياس حركة أسعار هذه الأصول العقارية، أو إدارتها، أو تسويقها، أو تقييمها أو في جميع جوانب المتعلقة بهذه الأصول العقارية. وهذا الاختلاف يرسم الطبيعة المختلفة للبيع والشراء والتأجير في السوق العقاري، لذلك نشاهد أن السيولة وطبيعة المفاوضات وتكلفة الصفقات في الأسواق العقارية تكون مختلفة تماماً عن بقية الأسواق المالية الأخرى.
والنتيجة أن هذه الدراسة العلمية قدمت لأول مرة مؤشرات عقارية متطورة بقياسات دقيقة تنافس المؤشرات الحالية والتي لم تنجح بعد في التعرف على موجة الارتفاعات في الأسعار التي حصلت خلال السنوات الأخيرة. وبالتالي مساعدة صناع القرار على استخدام الأدوات المناسبة للتعامل مع ارتفاع الأسعار في العقار السكني في الوقت المناسب، خصوصاً على الأساس الشهري والربعي والذي يحتاجه صانع القرار بشكل أساسي لتنفيذ سياسات الإسكان العاجلة لمعالجة موضوع الإسكان أو أي تشوهات في السوق العقاري في الوقت المناسب. وبشكل سريع يتماشى مع التحولات الكبيرة التي يشهدها السوق العقاري، وسوق التمويلات العقارية الذي وصلت فيه حجم التمويلات العقارية إلى 400 مليار ريال سعودي خلال السنوات الثلاث الماضية.
بالإضافة إلى ذلك فإن هذه الدراسة العلمية سوف تقدم مؤشرات عقارية متطورة سريعة تساعد صانع القرار في المحافظة على الاستقرار المالي وتقليل مخاطر الرافعة المالية على الأفراد والشركات ومؤسسات التمويل. من خلال استخدام الأدوات السياسة النقدية الاحترازية المناسبة لكبح الأسعار في السوق العقارية، وتجنب استخدام أدوات سياسة نقدية احترازية ناعمة في سوق عقارية ساخنة لا تتناسب مع المرحلة الحالية.
أيضاً من النتائج التي قدمتها هذه الدراسة العلمية، تقديم مؤشرات عقارية متطورة تكسب ثقة المستثمر الأجنبي في سوق التمويلات العقارية الثانوية الجديدة، بحيث تفتح قناة استثمارية جديدة تساعد على التنويع من مصادر الدخل في الاقتصاد السعودي وتحقق أهداف رؤية المملكة 2030. على سبيل المثال سوف تمكن هذا المستثمر من حساب العائد والمخاطر الاستثمارية على هذه الصكوك التي قامت بتصكيكها الشركة السعودية لإعادة التمويل بعد شرائها محافظ القروض العقارية من البنوك ومؤسسات التمويل العقارية.
أيضا من النتائج المهمة في هذه الدراسة العلمية، هي تقديم طريقة علمية وإثبات نجاحها بنسبة 94% في معالجة مشكلة تداخل الصفقات التي يعاني منه السوق السعودي وبعض الدول الخليجية والعربية. حيث تم استخدام طريقة خوارزمية التجميع Clustering Algorithm Analysis لمعالجة هيكل بيانات الصفقات العقارية وإعادة تعريف نوع العقار. وبالتالي الكشف لأول مرة عن الدورة الاقتصادية في السوق العقاري السكني في السعودية والتعرف على قمم وقيعان السوق والمساعدة في اختبار وجود الفقاعات المالية في السوق بشكل دقيق.
قمت بالمشاركة كمتحدث في مؤتمر آفاق ومستقبل القطاع العقاري السعودي الثاني، في الجلسة الحوارية الثالثة والتي تناقش محور الإستثمار في القطاع العقاري الواقع والتحديات. وتحدثت عن دور المؤشرات العقارية…
المهتمين بالقطاع العقاري يشاهدون التحولات الحديثة وغير المسبوقة في السوق العقاري السعودي والتي حصلت في السنوات القليلة الماضية، والنقلة النوعية في الخدمات والبرامج والمبادرات التي نتج عنها هذه…