اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423هـ المصادق عليه
بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 11/2/1423هـ
مـادة ( 1 )
يتم فرز البناء إلى وحدات عقارية وفقاً لما صدر بشأنها من مخططات وتراخيص معتمدة من البلدية المختصة ، أما المباني التي لم يسبق إصدار مخططات أو تراخيص بشأنها أو التي لم يحدد الترخيص إمكانية تجزئتها وفرزها فيتم فرزها – بعد عمل رفع مساحي للوحدة وتقديم شهادة مصدقة من مكتب هندسي معتمد بسلامة المبنى انشائياً -.
مـادة ( 2 )
للمالك فرز وحدة عقارية أو أكثر من صك أرضه بصك مفرز يحدد فيه كافة المعلومات عن موقع الوحدة العقارية ومساحتها ورقمها التسلسلي في البناء والدور ( سفل أو علو ) ونصابها من الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القسمة في كامل البناء ونصابها من الأجزاء المشتركة التي تقبل القسمة وتقتصر منفعتها على وحدة سكنية أخرى أو أكثر وذلك بعد الحصول على موافقة البلدية المختصة .
مـادة ( 3 )
الأجزاء المشتركة في العقار التي لاتقبل القسمة على الملاك لايجوز للمالك أن يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزاً ، ويشمل التصرف في الجزء المفرز حصة المتصرف في الأجزاء المشتركة التي لا يمكن قسمتها .
مـادة ( 4 )
للمالك أن يتصرف في الجزء المفرز له وأن يستعمله أو يستغله بما لايتعارض مع التخصيص المتفق عليه شريطة ألا يقوم بعمل من شأنه الإضرار بحقوق سائر المالكين .
مـادة ( 5 )
لكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما خصصت له للانتفاع بما يخصه منها ، مع مراعاة حقوق غيره من الملاك .
مـادة ( 6 )
لا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي أو إساءة استخدامه .
مـادة ( 7 )
يحق للمالك تغيير استخدام ملكه بعد الحصول على الموافقة الخطية لجمعية الملاك وصدور الترخيص اللازم بالموافقة على التعديل من البلدية المختصة .
مـادة ( 8 )
يتحمل الملاك نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء ، أما الأجزاء المشتركة التي تخص بعض الملاك فتوزع النفقات على المنتفعين منهم بحسب نسبة انتفاعهم أو حسب نسبة المساحات المملوكة لهم وفقا لما تقرره جمعية الملاك .
مـادة ( 9 )
نقل الملكيـــة
1 ) يقوم المالك بتقديم طلب فرز الوحدة العقارية للبلدية المختصة مرفقاً به صورة من صك الملكية ونسخة من المخططات المعتمدة للمبنى ورخصة البناء ، أما المباني التي لم يصدر لها رخصة بناء من قبل فيكتفي بتقديم رسم كروكي يحدد الموقع ورفع مساحي للوحدة العقارية المراد فرزها .
2 ) تقوم البلدية – بعد استكمال كافة الاشتراطات اللازمة للفرز – بالتحقق من المستندات المقدمة والتأكد من استيفاء كافة البيانات المتعلقة بالمساحة الاجمالية والمجاورين وذكـر اسم الشـارع ورقم الشقة وعدد الطبقات ورقم البناء ..الخ .
3 ) تتولى البلدية إحالة طلب فرز الوحدة العقارية لكتابة العدل لإكمال مايلزم نحو إصدار وثيقة الملكية للعين التي تم فرزها حسب الإجراءات المتبعة نظاماً.
مـادة ( 10 )
تكوين جمعية الملاك
1) يجوز للملاك بأغلبية الأنصبة أن يكونوا جمعية ملاك لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به ويلزمهم تكوين الجمعية إذا كان عدد الوحدات عشر فأكثر وعدد الملاك خمسة فأكثر .
2) يكون لجمعية الملاك ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشئون الاجتماعية ويتم الفصل فيما يطرأ من منازعات بين الملاك من قبل جهات الاختصاص .
3) تكون الجمعية نافذة المفعول بعد موافقة وزارة العمل والشئون الاجتماعية على تسجيلها شريطـة أن تقدم جمعية الملاك مسوغات التسجيل ممثلة في ( صك الملكية – عدد الوحدات العقارية – عدد الملاك واسمائهم – عدد الوحدات السكنية – عدد الوحدات التجارية بالاضافة إلى كافة البيانات المتعلقة بالموقع والمدينة والحي والشارع ورقم العقار ونوع المبنى وكافة ماتطلبه وزارة العمل والشئون الاجتماعية حيال ذلك ) .
4) إذا لم يقم الملاك بإتمام الإجراءات اللازمة لإنشاء جمعية الملاك كان لأي منهم أن يطلب من وزارة العمل والشئون الاجتماعية إتمام هذه الإجراءات .
5) إذا تعدد الأشخاص الذين يملكـون معاً طبقة أو شقة أو بناء في مجموع أبنية ، فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكاً واحداً . وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها .
مـادة ( 11 )
يجوز لجمعية الملاك أن تؤمن مقراً لها حسب الحاجة إلى ذلك .
مـادة ( 12 )
تعتبر جمعية الملاك حارساً على الأجزاء المشتركة ، ومسئولة عن الأضرار التي تلحق بالملاك أو الغير ، ولها الحق في مراجعة الجهات المختلفة ومطالبة المتسبب في الضرر بإزالته .
مـادة ( 13 )
1) لكل مالك عدد من الأصوات في جمعية الملاك يتناسب مع حصته في العقار .
2) إذا كانت حصة أحد الملاك تزيد على النصف ، انقص عدد ماله من أصوات إلى ما يساوي مجموع أصوات باقي الملاك .
مـادة ( 14 )
1) لا يجوز لشخص واحد أن يكون وكيلا عن أكثر من مالك ، كما لا يجوز لمن له عدد من الأصوات مساوية لأصوات باقي الأعضاء أن يكون وكيلا عن غيره .
2) لا يجوز لمدير الجمعية ولا لأحد معاونيه ولا أقربائهم من الدرجة الأولى أن يكونوا وكلاء عن الملاك .
مـادة ( 15 )
مع مراعاة ما ورد في المادة ( 13 ) تصدر قرارات الجمعية بأغلبية أصوات الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة بشأن :
1) التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين .
2) انتخاب أو عزل مدير الجمعية أو أعضاء مجلس الإدارة مع مراعاة ما ورد بالمادة 15/2 من النظام .
3) التصريح لأحد الملاك بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة .
4) عند تغيير أنصبة الملاك في العقار يتم تعديل نسب توزيع النفقات وفقا لذلك .
5) تحديد الأسلوب المناسب لتنفيذ الأعمال التي تفرضها الأنظمة واللوائح .
6) تجديد البناء في حالة الهلاك كلياً أو جزئياً بعد إقراره من البلدية المختصة .
7) وضع لائحة لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله .
8) إحداث تعديل أو تغيير أو إضافة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار ، وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الأغلبية توزيع ما قررته من أعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما أستحدث . ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يعطل تنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال داخل ملكه ولمن يلحقه ضرر بسبب تنفيذ الأعمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبة الجمعية بالتعويض .
9) التصرفات العقارية التي من شأنها كسب أو نقل أو ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للأجزاء المشتركة.
10) استثمار الأموال العائدة من التأجير وخلافه أو توزيعه بشكل سنوي أو حفظه أو جزء منه احتياطياً .
مـادة (16)
تصدر قرارات الجمعية بإجماع أصوات الملاك في شأن :
1 ) التصرفات في جزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه .
2 ) إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة بعد موافقة الجهات المختصة على ذلك .
مـادة ( 17 )
إذا تعذر انتخاب مدير للجمعية من بين الملاك فلوزارة العمل والشئون الاجتماعية اتخاذ ماتراه مناسبا حيال ذلك .
مـادة ( 18 )
رسوم الخدمات والمرافق
- يراعي في المباني الجديدة تأمين عداد لكل وحدة سكنية من مرفقي الكهرباء والماء ويقوم مالك الوحدة بتسديد قيمة رسوم استهلاكه للخدمة وفقاً لعداد وحدته .
- يطبق البند السابق على المباني القائمة قبل صدور هذه اللائحة إذا توفر فيها عداد لكل وحدة .
- في حالة عدم تأمين عداد لكل وحدة في المباني القائمة قبل صدور اللائحة يقوم كل مالك بسداد ما يخصه بنسبة استهلاكه من الخدمة وفقاً لما تقرره جمعية الملاك .
- تعامل المباني القائمة والمباني الجديدة بموجب البند السابق فيما يخص المرافق التي يتعذر تأمين عدادات مستقلة لجميع وحداتها .
مـادة ( 19 )
تحصيل الرسوم والنفقات :
تقوم جمعية الملاك بتحصيل الرسوم والنفقات المترتبة على ملاك ومستثمري الشقق والمحلات التجارية ويلتزم الملاك والمستثمرون بدفع نصيبهم من الرسوم والنفقات ابتداء من تاريخ استلام الوحدة العقارية ولجمعية الملاك اتخاذ كافة الإجراءات الضرورية وبشكل فوري لتحصيل أي رسم مستحق على أي مالك أو مستثمر وذلك بعد مرور ( 30 ) يوماً على تاريخ الاستحقاق .
مـادة ( 20 )
حفظ السجلات :
تحتفظ جمعية الملاك بسجلات تدون بها محاضر اجتماعات الجمعية ، كما تحتفظ بسجلات ودفاتر حسابات منفصلة للمبالغ المستحقة على الملاك ، ويحق لكل مالك شقة أو من يفوضه طلب فحص السجلات ودفاتر الحسابات الخاصة بتلك المبالغ في فترات معقولة خلال ساعات العمل العادية .
مـادة ( 21 )
الحسابات الختامية والموازنة التخطيطية
تقوم جمعية الملاك بإعداد الحسابات الختامية واعتمادها من مكتب محاسب قانوني معتمد ، وعليها تحديد بداية السنة المالية ونهايتها وتقديم وموازنة مقترحة للعام المالي التالي .
مـادة ( 22 )
الإخطـــارات
جميع العناوين والمراسلات والإخطارات والمكاتبات والبيانات والتقارير التي توجهها جمعية الملاك تكون باللغة العربية وتعتبر قد سلمت حسب الأصول إذا ما تم إرسالها عن طريق البريد المسجل أو الفاكس المؤيد بعلم الوصول من المرسل إليه على العنوان المحدد بعقد البيع أو عن طريق التسليم باليد مقابل إيصال بالاستلام ، وفي حالة تغيير عنوان المالك فيجب إخطار جمعية الملاك كتابيا بالعنوان الجديد .
مـادة ( 23 )
تنشر هذه اللائحة في الجريدة الرسمية ويجري العمل بها من تاريخ نشرها .
تعميم إداري
على كافة الجهات التابعة للوزارة
فضيلة / سلمه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته. وبعد:
فإلحاقاً لتعميمنا رقم 13/ت/2205 وتاريخ 13/3/1424هـ، المشار فيه إلى قرار معالي وزير الشؤون البلدية والقروية رقم 11985 في 21/2/1424هـ، القاضي بوجوب التمشي باللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها .. الخ.
عليه فقد تلقينا نسخة من تعميم معالي وزير الشؤون البلدية و القروية بالنيابة برقم 14845 وتاريخ 2/3/1426هـ، المتضمن التعديلات على اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، وهي كالتالي:
أولاً: تعديل الفقرة (3) من المادة (10) من اللائحة لتصبح:
{ تكون قرارات الجمعية ملزمة لأعضائها و نافذة تجاه الغير منذ تاريخ تسجيلها في وزارة الشؤون الاجتماعية }.
ثانياً: تعديل الفقرة (4) من المادة (10) من اللائحة لتصبح:
{ إذا لم يقم الملاك بإنشاء جمعية الملاك، كان للبلدية المختصة اتخاذ الإجراءات اللازمة التي تصدرها الجهة المختصة بوزارة الشؤون البلدية والقروية }.
ثالثاً: إلغاء المادة (17) من اللائحة لتعارضها مع التعديل في (ثانياً) ونصها:
{ إذا تعذر انتخاب مدير الجمعية من بين الملاك فلوزارة العمل والشؤون الاجتماعية اتخاذ ما تراه مناسبا }.
لذا نرغب إليكم الاطلاع والإحاطة . والله يحفظكم،،
وزير العدل
عبد الله بن محمد بن إبراهيم آل الشيخ