الأصول العقارية .. خصائص مختلفة

جريدة الإقتصادية 24 فبراير 2022
الأصول العقارية متفردة وتختلف عن بقية الأصول المالية الأخرى، لذلك من المهم أن يكون التعامل معها بطريقة مختلفة عن بقية الأصول المالية الأخرى، سواء كان في قياس حركة أسعار هذه الأصول العقارية، وإدارتها، وتسويقها، وتقييمها. تبعا لذلك، هذا الاختلاف يرسم الطبيعة المختلفة للبيع والشراء والتأجير في السوق العقارية، ويجعل هذه الأسواق العقارية منخفضة السيولة، وأسواقا مجزأة ومحلية.
أهم خصائص الأصول العقارية أنها منتجات متفردة وغير متجانسة Heterogeneous Products. فكل عقار مختلف ويحمل بصمة عقارية خاصة بمواصفات مختلفة "الموقع، العمر، الحجم، وغيرها" تحدد سعر العقار المطلوب. ونتيجة لذلك، من الصعوبة قياس التغير في سعر السوقي للمنتج العقاري، تستطيع التعرف على سعر العقار المجاور، ولكن من الصعوبة قياس التغير في حركة الأسعار على مستوى المدينة أو على مستوى عدد كبير من العقارات تحمل مواصفات مختلفة. على سبيل المثال، لو كانت أغلبية الصفقات التي تمت في بداية الفترة في الأحياء مرتفعة السعر، وفي نهاية الفترة تمت أغلب الصفقات في الأحياء منخفضة السعر، فالنتيجة أو الانخفاض في مؤشر المدينة لن يكون معبرا عن توازن قوى الطلب والعرض في السوق، وهو المطلوب، إنما بسبب التغير في اختلاف خصائص العقارات عند المقارنة.
ومع الأسف، فإن جميع الجهات المعنية بقياس المؤشرات والتغير في قياس الأسعار في السوق السعودية تتجاهل هذه الخصائص المتفردة والمختلفة وتستخدم طرق المتوسطات السعرية البسيطة في التعرف على حركة الأسعار، مع العلم أنها تناسب فقط المنتجات المتجانسة Homogeneity Products، كالذهب وغيره. فيمكن أن نضع الذهب الخام في "وعاء واحد" ونحسب متوسط السعر، ولكن من الصعب أن يتم وضع جميع العقارات في الوعاء نفسه بالوزن نفسه، ونحسب متوسط السعر ونتجاهل الخصائص المتفردة لكل عقار "الموقع، العمر، الحجم، وغيرها"، التي تؤثر في السعر. ولتوضيح أكثر، لو افترضنا أن أغلبية صفقات الأراضي في مدينة الرياض تمت في مخطط الخير، وهذا الحي بالمناسبة على أطراف مدينة الرياض، وبقية صفقات الأراضي في الفترة نفسها كانت موزعة على باقي أحياء مدينة الرياض. في هذه الحالة الخاصة سيكون من الصعوبة حساب المتوسط السعري لمدينة الرياض كلها، وسيعبر هذا المؤشر عن حي الخير أكثر من تعبيره عن مدينة الرياض.
الخاصية الثانية للأصول العقارية أنه لا يمكن نقلها بسهولة Immobile Products. ومن هنا نشأت المقولة المشهورة "الموقع، الموقع، الموقع". ولهذا السبب هناك علاقة قوية بين الموقع وسعر المنتج العقاري. أيضا الموقع يلعب دورا مهما في تحديد نوع النشاط الاقتصادي. على سبيل المثال، نلاحظ تجمع الخدمات والمتاجر، كالسوبر ماركت والمطاعم والصيدليات ومحال الخضار على طريق مدخل الحي going home side. وفي الجهة المقابلة على طريق مخرج الحي going to work side تجتمع الخدمات التي تحتاج إليها الأسر وهي خارجة من الحي إلى العمل، كمحطات البنزين، وبوفيهات الإفطار، والمقاهي، وغيرها.
من جهة أخرى، بالنسبة إلى الأسواق العقارية، فتتميز بأنها أسواق محلية Localized Markets، بمعنى أن لها منطقة محددة يحكمها القرب من الوظيفة أو الخدمات أو الأقارب لتوفير وقت الانتقال من وإلى المكان المطلوب. على سبيل المثال، إذا كانت وظيفتك في جنوب المدينة وتريد توفير الوقت والمال فستبحث عن عقارات سكنية في جنوب المدينة. أيضا إذا كانت الخدمات والجامعات متركزة في شمال المدينة فستبحث عن عقارات في شمال المدينة، وهكذا بحسب الرغبة. ولهذا السبب تركز الخدمات والجامعات في شمال الرياض يضغط على أسعار العقارات في شمال الرياض. ومن هنا تأتي أهمية توزيع الخدمات ومترو الرياض وأثرها الإيجابي في الأسعار في توزيع هذا الضغط على بقية مناطق مدينة الرياض.
الخاصية الأخيرة للأسواق العقارية تعرف الأسواق العقارية بأنها أسواق مجزأة Segmented Markets، بمعنى أن من يبحث عن شقة سكنية فلن ينظر إلى الفلل، ومن يبحث عن أرض سكنية لن يبحث عن شقة سكنية، وهكذا. لذلك، مع تغير الظروف الاقتصادية ينتقل الأفراد بين الشرائح فيتغير حجم شرائح هذه العقارات المختلفة. على سبيل المثال، عندما ترتفع أسعار الفلل فسينخفض حجم الشريحة التي تطلب الفلل وتنتقل لمزاحمة شريحة الأسر التي تبحث عن شقق سكنية، فبالتالي ترتفع أسعار الشقق السكنية. أيضا تجاهل تطوير الشقق الصغيرة Entry-Level Homes، التي تناسب العائلات الصغيرة في بداية حياتها سيدفع بهذه العائلات الصغيرة لمزاحمة بقية الشرائح الأخرى أو تحمل تكلفة إيجار أعلى بسبب تجاهل تطوير هذا النوع من المنتجات التي تناسب هذه الأسر خصوصا.
وفي الأخير، مراعاة وفهم خصائص الأصول والأسواق العقارية ضرورة للتعامل مع هذا النوع الفريد من الأصول المالية، التي سيساعد فهمها على قياس أسعار هذه الأصول العقارية وتحليلها والخروج منها بقرارات سليمة تعالج مشكلة الإسكان أو قرارات استثمارية تحقق أعلى عائد ممكن.